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叶檀:要不想死,开发商要走出“暴利时代”
 http://fc.hnemap.com 日期: 2008-4-18 14:12:54  收藏此信息 | 推荐给好友  

任志强放大炮,指出如果房地产急剧下挫,银行会死在开发商之前,这一表态立即引起了“开发商与银行谁会先死”的激烈争议。

  
(4月16日《上海证券报》)

  
任志强说的是大实话。谁都知道,房地产是资金密集型行业,离开融资渠道,房地产无法发展,每当要发展房地产,政府就放松地根与银根,要收紧房地产,就收拢银根,就是明显的例子。此次美国次贷危机,先垮台的就是金融机构和房屋保险机构。

  我国的银行房地产贷款占比在30%以上,加上以房地产抵押担保的贷款,则实际数据远在30%之上:我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或间接地来自银行贷款;个人通过按揭贷款买房的人,在全部购房总数中所占比例高达95%。房地产与银行业牢牢捆绑在一起。

  政府也曾经想过各种办法打开房地产与银行的这个死结,其中包括房贷资产证券化,以实现风险与收益全社会共担的目标。但试验数年,却收效不大。因为其中牵涉的信用体系、中介机构的建立与利益分配,绝不是政府之手在短期内可以完成的。

  如果房地产出现大幅下挫,对于金融机构与房地产商、地方政府都是严峻的考验。对房地产商的考验已经显现,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋估计,今年中国整个房地产行业资金缺口至少达到1万亿元,超过大型商业银行的合计利润。金融机构受损多少,还没有到水落石出的时候,我们不得而知,但根据钟伟先生的判断,房价下降30%,银行将增加1万亿元的坏账,以往安永事务所的预测更加惊人。地方政府的土地财政眼看着就要破产,土地为王时代过去,现金为王时代登场,2007年10月以来,土地流拍在全国蔓延。截至2008年3月,全国有超过40宗土地出现流拍。去年一年房地产销售额是2.9万亿元人民币,接近3万亿元人民币,这是国家统计局的数字。可去年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿元,在土地为王的开发模式下,房地产商融资圈到的钱源源不断地成为地方政府的预算外收入。

  房地产表面上是开发商与购房者之间的博弈,实际上是开发商与中央政府、地方政府、金融机构、不同收入阶层之间的购房者之间的复杂博弈。任志强的大实话,所起到的作用就是将房价上涨的矛头直接指向开发商,从这个意义上说,大炮任志强是政府不当房地产政策的解围者,他这种勇于充当炮灰的精神,值得所有商人好好学习。

  房地产肯定会进入新一轮洗牌期,那些风险控制较好的开发商,那些现金回收快的开发商,将成为房地产行业的并购者。此时政府应该做的就是保持房地产市场从紧政策的稳定,给予这些具有优质管理基因的开发公司以生存空间,使他们充当房地产市场生态链条的并购者,也就是清道夫,这样才不至于让房地产链条瞬间断裂,成为中国经济不可承受之重。

  换一个角度看,任志强的话是逞意气,既然房地产业的市场生态已经发生了根本性的变化,而政府在房地产领域的变革既顺应民意,也能够挤去部分泡沫,延长房地产业健康发展的时间,那么,开发商最明智的办法就是成为房地产业健康发展的推手,而不是矛盾的聚集点,以免被政策和民意烤化。

  具体的办法包括,房地产商形成同业联盟,适当调低赢利目标预期,同时稳定房价预期,使市场不至于出现恐慌性抛盘。以住房销售量的上涨与现金的快速周转,来弥补房价下跌的成本,对于化解现在这种困局是一种最好的办法。

  这一办法对于稳定房地产市场预期有好处,能够成为政府正在进行的房地产市场变革的健康推动力量,也是对民意和消费者的最大尊重。开发商与购房者、开发商与政府、地方政府与中央政府都有利益博弈的平台,并且有体现各自利益的渠道,市场才能恢复平稳。

  市场经济与现代社会最大的特点是法治经济与经济协调。只有在妥协的基础上体现各方利益,改革才会得到最大多数人的支持。


  (现代快报/作者系资深财经评论员叶檀)

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