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叶檀:银行与开发商之间的囚徒游戏
 http://fc.hnemap.com 日期: 2008-6-10 14:13:15  收藏此信息 | 推荐给好友  

银行、地产商、政府与购房者之间的博弈已经白热化。

  最近房地产行业夺人眼球的是两则互相矛盾的新闻。《央视国际》报道,深圳四大银行集体违规,二套房贷政策再次松动。根据记者的调查,深圳银行都在打政策擦边球,“帮助”二套房购买者得到优惠利息贷款;《21世纪经济报道》的报道则称,银监会亮剑,整治房贷假按揭、假首付、假房价“三假”,一场房贷大整治将至。

  看上去不可思议,银行一方面在监管部门的要求下进行房贷整治,更加严厉地紧缩政策明显对房地产开发商不利,同时,深圳四大行又不惜集体违规铤而走险帮助房地产开发商渡过难关。

  只能用房地产行业博弈的深化来解释这一现象。房地产景气上升周期,房贷是银行最佳赢利来源,风险低而获利高,一旦房地产进入下行周期后,如何分摊房贷风险则成为银行与房地产商拉锯的焦点。银行与地产商在房地产上升周期的利益重叠处,在山雨欲来风满楼的巨大调控压力下,利益产生严重分歧。两者在玩一场逃脱捆绑的游戏:房地产商以融资依赖症捆绑银行,银行则试图挣脱捆绑的绳索抽身而走。

  对已经身处囚笼的房地产商而言,房地产下行周期更需要融资支持,更需要银行向购房者发放贷款维持交易量;而对银行而言,虽然一只脚踏入囚笼,但在竭力挣脱,首先要确保不产生新的风险,其次要保证以往的贷款不产生过多的呆坏账。

  深圳各商业银行之所以逆势而行,原意并不在于展开对房地产开发商的抢救运动,而是自救。在此轮房价深幅下挫前,各银行向房地产商发放了太多的贷款,与开发商同坐一条船。为了挣脱困境,银行惟一的办法就是继续与开发商合作,使购房者成为最终埋单者。两个欢喜冤家表面上成为亲密无间的合作者。

  购房者之所以成为被锁定的目标,是因为购房者的信用实在太好。据上海银监局报告所提供的数据,截至3月末,上海个人住房不良贷款率0.71%,比年初上升0.03%.其中住房开发贷款和上海居民二手房贷款的不良贷款占比达到55.2%,是此间房地产贷款的高风险点。虽然违约率上升,仍属极低风险,如此之低的不良贷款率,说明个人房贷信用领域诚信水准之高。银行与开发商联手将风险转嫁至个人购房者,可以消化未来成为风险之源的房地产存量贷款,是一本万利的买卖。

  在与银行的博弈中,房地产开发商注定赢不了战争,不仅因为他们无力与政策所代表的国家意志抗争,更重要的是,他们无法与目前的经济趋势抗衡。

  挑破资产泡沫已经成为中国经济战略的组成部分。美国次贷危机显示房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力,最近以越南为核心的新兴国家的金融风险,显示挑破资产泡沫是降低金融风险的有力武器,否则所有新兴国家的财富将被泛滥的美元吞噬。再说,房地产开发企业毕竟不是具有特殊地位的国企,公共财政可以为了政策性贷款为银行的不良资产埋单,绝不会为房贷产生的呆坏账埋单。如果说中国经济必须断臂求生,那么,在许多人眼中,房地产行业就是必须切除的那只“臂”,以防止房地产风险蔓延到核心金融领域。据称,银监部门将加强窗口指导和风险提示,自主安排对房贷业务合规性的现场检查,采取窗口指导这一具有极强行政色彩的手段,可见有关部门对房贷风险的重视程度。

  房地产开发商手中并非毫无筹码,前两年的房地产高峰期已经有大笔银行贷款流向了房地产企业。如果利率上升到8.5%,较高的财务杠杆系数将对房地产企业形成负面冲击,所有房地产企业将玉石俱焚。有关部门投鼠忌器。事实上,为了保证即将到来的房地产大并购时代,国内大型房企有做强做大的武器。进入4月份以后,有13家房地产企业获得400亿元左右的融资。

  房地产企业不过是银行的诸多客户之一,本不应存在激烈博弈。存在博弈说明中国房地产市场出现了偏差,缺乏长远规划。房地产业或是在东南亚金融危机之后被作为拉动内需的工具,或是作为挤压资产泡沫的手段,甚至成为民生象征物。

  我们应该问一声,中国房地产业究竟应该如何发展?中国的城市化进程是否需要健康的房地产行业作支撑?如果回答了这两个问题,围绕房地产业的魔障将迎刃而解。


  (南方都市报/叶檀)

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